解读(2016)140号文中允许扣除的土地价款

摘要: 财税[2016]140号(以下简称“140号文”)中规定了“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

09-16 13:45 首页 智慧源地产财税

财税[2016]140号(以下简称“140号文”)中规定了“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

  

但是,140号文对征地和拆迁补偿费用,土地前期开发费用都包含哪些内容没有明确。企业所得税和土地增值税中规定的土地征用费及拆迁补偿费、土地前期开发费等包含的内容是否都可以作为增值税中对征地和拆迁补偿费用的依据,在计算销项税额时抵减销项税额?如果不是都可以,哪些能扣,哪些不能扣呢?不能扣的原因是什么?土地价款扣除的合法凭据有哪些?

 

为此,智慧源(中国房地产财税咨询网),作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家,为您分析解答上述问题,希望对您有所帮助。

  

一、企业所得税和土地增值税对土地征用费及拆迁补偿费、土地前期开发费的内容是否都适用于增值税的规定?如果不是都可以,哪些能扣,哪些不能扣呢?不能扣的原因是什么?

 

1、企业所得税和土地增值税对土地征用费及拆迁补偿费、土地前期开发费的内容是不都适用于增值税的规定。

  

2、可以在增值税销售额中扣除文件精神解读

  

政府出让土地应该是净地,要达到净地的标准,则拆迁补偿费用和前期开发费都应该包含其中。但是:

  

前期开发费必须是支付给政府的,实际上也就构成了净地的出让支出,可以参与扣减合情合理。

  

如果是自行开发,则不行,不过,自行开发,会取得增值税专用发票。

  

拆迁补偿,按现行拆迁补偿法规,应该是政府去拆迁补偿,这样补偿金就全部进入地价了。但实际上,由开发商直接补偿的情况还不少,所以,支付给个人或其它单位的也算,这样的规定是务实的。

  

3、企业所得税和土地增值税规定的相关内容中,哪些能扣?哪些不能扣?原因是什么?

  

为取得土地使用权而发生的向土地所有者支付的费用。

  

如果通过公开招拍挂方式受让的净地,仅指土地出让金。

 

如果是毛地,企业缴纳的出让金通常小于净地的出让金,这种情况下,政府会要求企业承担本应由政府承担的一级土地开发的成本,包括拆迁补偿费和前期开发费,其中的前期开发费是指一级土地整理的成本。

  

房地产企业缴纳的契税不属于向土地所有者支付的价款,不得用于抵扣销售额。

  

二、土地价款扣除的合法凭证有哪些?

 

1、支付土地出让金

  

取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。

  

2、支付拆迁补偿费

  

本着实质重于形式原则,能证明真实性资料。一般就是协议、名单、签收单等,关键看内容。

  作者系智慧源(深圳)管理顾问股份公司高级咨询师



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