各大房企下半年该怎么拿地?

摘要: 从半年报来看,尽管一二线城市竞争激烈、地价高涨,但品牌房企仍购地热情不减。

09-09 12:13 首页 智慧源地产财税

从半年报来看,尽管一二线城市竞争激烈、地价高涨,但品牌房企仍购地热情不减。从土地购置面积来看,国家统计局此前公布的数据显示,1-6月份房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%;土地成交价款4376亿元,增长38.5%。尽管上半年全国多座城市房地产调控政策收紧,但品牌房企业绩表现良好。由于这些企业资金实力较强,有积极补仓的意愿。随着销售业绩的普遍上行,在一定程度上也进一步推高了土地市场需求。


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虽然处于严厉的房地产调控阶段,但房地产开发商们并没有放缓“拿地备粮”的步伐。拿“地”的多寡,从某种程度上来说,可以成为衡量房企实力的一个指标,也是对后市信心的一种体现。



拿地规则变化


2016-2017年,出台了许多拿地的新规则,主要有以下三类: 


1“熔断+抽签”

拼的是运气,但可能不会成为长期政策


最初的“熔断”机制,规定竞拍价达到最高限价时,即停止出让。机制当时没有对地块再度出让时拍出高价拟定针对性措施。那么如果土地每次都熔断,那土地入市数量就会减少,房价反而会上升。

 

光熔断不行,于是又出台了“熔断+抽签”机制。规定竞拍价达到最高限价时,抽签决定最后买家。拿地对房企来说,成了拼手气而不是拼实力的事。


这种方式可能不会成为长期政策。而且,据说即使采用这种方式,一些有实力的开发商也会通过多个实体报名,多缴纳许多亿保证金的形式,用几十个“马甲”来博取更高概率。


2“招标+拍卖”机制

50强之后基本没戏,有3家20强参加其他人就没戏


上海的“招标+拍卖”机制规定:当土拍竞报申请房企超过3家时,则先招标,通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家;而后这3家房企走拍卖程序,决定最后买家。

 

这样一来,非上市房企,50强以后的房企,没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,基本都没戏了。而一次土拍只要有3家20强参加,别人也都没戏了。


3“限地价+竞自持”

本质就是金融实力的较量


北京的“限地价+竞自持”机制规定:当竞拍价达到最高限价时,开始比自持比例,自持比例最高者得;若全部自持则比拼方案。


这当中拼自持拼的其实就是金融实力。巨头能借到便宜的钱,也更容易变现。但中小房企因为资金实力不够而很难去做自持,自然就没能力参加竞标了。


由此可见,拿地的玩法变了,不是有钱就行。以上三条规则的出台,让拿地成了“过五关斩六将”的过程,既加大了拿地的难度,也是对房企综合实力的考验,从而淘汰实力达不到要求的房企。



品牌房企下半年拿地策略一览


【谨慎型】


恒大:未来拿地将更为谨慎


恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企,土储的一二线城市占比到达72.6%。在拥有大量优质土地储备的情况下,基于对现金流和利润的双重考量,恒大未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出。其在半年报中称,准备在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。据报告分析,这个负增长率相当于每年减少1000至2000万平米。


碧桂园:以更审慎、务实的策略补充优质土地储备


碧桂园在半年报中预计,下半年房地产行业竞争将更趋激烈,行业整合加强,市场将进一步分化。碧桂园将坚持稳健的财务政策和风险控制措施,强化合同销售及回款,严控各项成本及费用支出,以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。同时亦以更审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区位布局,针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合,捕捉各类市场需求,在稳健基础上根据市场情况灵活调适,关注盈利能力的持续提升,实现高质量的协调发展。


万科:坚持审慎投资策略拓宽合作渠道


鉴于土地市场竞争依然激烈,万科在半年报称将坚持审慎投资策略,推进投融资一体化,同时牢牢把握城市发展趋势,拓宽合作渠道,深化和优质资源所有者的的合作。同时,从上半年来看,万科保持深耕核心一二线城市、聚焦核心城市圈的发展战略。此外,万科认为"轨道+物业"模式已经成为了一个非常难得的发展机遇。随着深铁成为万科的基石股东,万科希望通过与深铁及其他城市的轨道交通运营商合作,在深圳及其他城市拓展"轨道+物业"的战略布局。


融创中国:未来将更审慎,并减缓获取土地


融创中国在半年报中称,上半年土地公开市场热度不减,出于谨慎考虑,融创大幅减少在土地公开市场拿地。融创表示,其把握住2015年及2016年的土地市场机会,完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备布局,获得了充足的土地储备,并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成合作,使其土地储备得到进一步补充。充足高质量的土地储备足够支持本公司在未来几年保持稳健的增长,在面对过热的土地市场能够更加从容,未来将采取更加审慎态度,减缓获取土地。


【激进型】


中海地产:继续保持积极地拿地力度多元化的拿地方式


中海地产在其半年报中表示,下半年仍然会采取积极参与,细心研判,审慎出价的原则,在公开土地市场去补充土地储备,同时也开拓更多其它不同管道增加土地资源。2017年下半年,预计中海地产将会继续保持积极地拿地力度,计划全年新增约1600万平方米的土地,拿地开支1000亿。在拿地方式上,中海地产也将更多采用多元化的拿地方式,例如并购、一级开发、棚户区改造等等,同时加大合作拿地的力度。


保利地产:积极推进城市群战略


保利地产在策略方面,始终坚持全国化战略布局,以一二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展。目前,公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域共同发展的城市群布局。在深耕国内市场同时,公司也积极开拓海外市场,成功布局澳大利亚、美国、英国等国家,累计管理项目 9 个,进一步夯实公司地产开发主业。  


龙湖地产:将坚持目标城市深耕策略


龙湖地产在半年报中表示,将坚持在高潜力都市圈、城市群布局拓展,决策坚定而执行坚决;同时注重渠道多元、成本控制得当。下半年将坚持目标城市深耕策略,更加关注盘面健康和可持续增长。在聚焦主业、提升规模的同时,谨慎对待各城市市场。


富力地产:将继续物色土地储备补充及扩大规模


富力地产在其半年报中透露,为满足强大的销售增长增加土地储备的收购,以确保未来可销售资源的供应。在作出多宗土地收购,以及收购77间万达酒店资产之重大收购后,将大举增加其可销售资源的土地储备规模及长期投资和酒店组合。同时,也将继续物色土地储备补充及扩大规模。鉴于近期政策抑制平均售价升幅,富力地产预期土地储备的价格涨幅也会较为温和,为其创造机会取得回报具吸引力的土地储备。


从选取的8家品牌房企下半年拿地策略来看,土地储备充足的企业,例如:恒大、碧桂园、万科、融创对于下半年均表态将采取更为谨慎的拿地策略。由于这些品牌房企手持土地优质且充足,同时基于对经营性现金流等因素的考量,实行审慎拿地,伺机而动的策略,以便于应对未来过热的土地市场以及不确定的政策调控等因素时能够更加从容。


反观中海、保利、龙湖、富力四家品牌房企,从上半年披露的土地储备情况来看,尽管手中的土地已经具备了相当的规模,但为了“手中有粮”且能保持在“第一梯队”不掉队,这些企业也都表态将继续补充土地储备及扩大规模。


从中报透露的信息来看,也不能完全说明这些企业下半年将采取激进策略。他们在继续保持积极地拿地力度的同时也会细心研判市场,审慎出手。


此外,这些企业也会通过不同渠道和手段来增加土地资源。一旦遇到土地市场调控,为了减少投资压力与风险,采取联合拿地、抱团取暖也不失为是一种较好地分散投资风险的策略。



并购、合作降低风险


在规模和储地战争中,面对激烈的争抢和尚未下调的招拍挂地价,为了降低成本,控制风险,大多数房企更倾向于在存量市场上进行收并购;即使通过招拍挂方式拿地,也越来越多地进行合作。


超大型房企普遍认为,行业和市场调整正是自身扩张的时机,收并购机会大增。碧桂园财务总监伍碧君表示,下半年碧桂园将有更多收购其他项目的机会。


融创中国可谓收并购的典型。融创今年在公开市场鲜有拿地,截至8月已完成七起并购,共获得6642万平方土储,占到新增土地建面的96%,大多位于热点二线城市,平均收购成本仅为不到2000元/平方米,相比招拍挂而言,极大降低了拿地成本。


万科也是收并购的获益者。7月份万科551亿收购了广信资产包,获得大量广州优质土地;再花170亿联合多方收购普洛斯,成为其第一大股东,并借此成为国内物流地产的老大。


在公开招拍挂市场,合作拿地已成为主流,万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式在其中表现突出。今年截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%;旭辉通过招拍挂取得42幅地块,其中合作拿地27幅,占比达到64%。


拿地积极的新城控股上半年拿地以招拍挂为主,其中不少也是与他方合作。截至上半年其新增土地中,权益低于80%的地块达到20幅,占新增总地块数的39%;新增地块权益总价为322亿元,占新增土地总价的67%。


房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,降低了风险。


但不可避免地,大规模拿地、并购的房企负债率飙升。中期财报显示,融创、恒大、富力、新城控股的净负债率都超过了100%。


对此,融创董事长孙宏斌表示,公司接下来一段时间不拿地了;恒大总裁夏海钧称,公司未来三年土地储备将负增长。两家公司都表示将力争使净负债率回到70%以内。


在接下来的四个月,“楼市调控将持续,房企面对的各类风险在升高”,专家表示,从2016年4季度来,全国已经有超过60个城市,出台了160多次各类房地产约束性调控,目前部分土地市场已出现了明显降温,整体走向严重分化;地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行,房企的拿地风险越来越大。

来源:博志成

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